17.- FACTORES DE RIESGO


La industria de los Fondos de Inversión Inmobiliarios (en adelante los Fondos de Inversión) está sujeta a factores de riesgo relacionados tanto a variables micro, macroeconómicas locales (Chile) y también globales, las que pueden afectar el comportamiento de los activos subyacentes y por ende la rentabilidad del Fondo.

En términos generales hay cuatro grandes tipos de Fondos de Inversión, los que se clasifican de acuerdo a los activos tipo en los que estos invierten. Estas tipologías son: Renta, Desarrollo, Plusvalía y Mixtos. En los tres primeros, los mandatos de inversión tienden a ser mayormente indexados a los activos con destino relacionado a los mismos nombres de las categorías. Es decir, los Fondos de Rentas se orientan particularmente a invertir en activos que generen rentas estables en el tiempo. Los Fondos de Desarrollo invierten en tanto, en activos que se desarrollan para ser vendidos al ser terminados, sean estos de oficinas o habitacionales, mientras los Fondos de Plusvalía buscan precisamente eso, generar plusvalías en los activos que poseen.

Debido a lo anterior, cada uno de estos Fondos están influenciados de distinta forma, por distintos factores. En ese sentido, los Fondos de Desarrollo son más de “corto plazo” que las otras tipologías. Ellos se han visto favorecidos por la escasez de oferta y la alta demanda, lo que se ha traducido en buenas rentabilidades para los proyectos en los que invierten. Respecto de los Fondos de Inversión orientados a Renta, estos han experimentado retornos adecuados y una volatilidad menor en sus retornos ya que en general esta clase de activos ha gozado de muy bajas tasas de vacancia en los últimos años, creándose condiciones muy favorables para el ingreso de nuevos actores al negocio de renta tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Por ejemplo, se puede mencionar la gran cantidad de proyectos de oficinas que se han desarrollado y transado en distintos sectores de Santiago, los que ya están implicando un aumento del inventario y de las tasas de vacancias, las que actualmente se mantienen en valores razonables  manteniendo un mercado sano y atractivo para invertir.

Sin embargo, se debe seguir observando cómo el volátil y delicado entorno económico externo puede afectar variables internas del país, como el empleo e inflación entre otras, del sector real o financiero, que pudieran afectar el normal comportamiento del mercado inmobiliario de desarrollo habitacional.